【家づくり】思うこと

こんにちは!
M-1 HOMEのマネージャーです!

今日は、意外というか、建築関係者の人でも知らないことは全く知らないというお話です。

まず、私M-1HOMEマネージャーは、建築士でもなければ大工さんでもなく
住宅会社の「営業マン」です。
意匠設計や構造設計は建築士がして、施工は大工さんや電気屋さんなどの
職人さん、業者さんがしております。

それでもお施主様との窓口は私なので、なるべくご要望を叶えられるように
より良い暮らしが手に入るように提案をして毎日家づくりについての勉強をしております。
もう、本当に毎日勉強をしています!

自分は設計もできないし、施工もできないからそれを補うために他の実務者の倍以上
勉強をして、お施主様に有益な情報、提案をすることが当たり前だと思っています。

だからなのか勉強をしていない他の工務店さんや、営業に来た業者さんと話していて
「あれ?それって正しくないんじゃない?」と思うことが多くあります。
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例えば、先日私たちのような小さい工務店に対して、営業方法などを総合的に
コンサルティングする会社さん(社名は言いません)が営業にこられたときの話です。
こういった工務店コンサルのお話はよくあることです。

私はすでに自身の営業方法や自社の家づくりの方向性を決めておりますので、
コンサルは必要ないとお断わりしたのですが、なかなか引き下がらないので
話だけは聞きますということになりました。

聞くところによると、元々大手ハウスメーカーの幹部をされていた方だそうで、
この会社の取締役だと言うので、聞いていると...

どうやら、営業や経営のコンサルというよりかは
「家づくりの考え方を教えている」
という会社さんでした。内容は下記のようなことです。

・太陽光パネルを載せて蓄電池を導入し、電気代がかからない家をつくろう (1).png

みたいな感じのことを1時間くらいパワポを使って見せていただきました。
そして、この考え方をお客さん(エンドユーザー)に伝える方法を教えるから
この方法を約500万円で買ってくださいとのこと。
すでに何百社も購入しており、実践しているとのこと。

私は共感する部分もありながらも、色々と疑問に思ったことを下記のように質問しました。

・太陽光パネルを載せて蓄電池を導入し、電気代がかからない家をつくろう (2).png

など、他にもたくさん質問をしましたが、まともな回答が返ってはきませんでした...

一番驚いたのは、
「耐震等級3は必須ですよね?」
という質問に対する答えが、
「耐震等級は2にして制振ダンパーを搭載すれば耐震等級3は取らなくていい」
と言われたことです。さらには
「耐震等級3を取ると建物が折れやすくなるので取らない方がいい」
とまでおっしゃられてました。
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元大手ハウスメーカーの幹部で工務店コンサル会社の取締役の方がそう言うのです。
すでに何百社もこの考え方でやっているというのです。

私が思うに家づくりというのは、設計も施工も大切ですが
そもそもまずその会社の考え方、方向性、ルールが大事だと思っております。

様々な考え方があるので、とやかくは言いませんでしたが、
私の考えとは明らかに違っておりました。
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耐震等級3は必須だと思っております。
その後の制振ダンパーだと思っております。
他にも私の考えとは完全に違う回答がありました。

「太陽光パネルは賛成ですが、断熱性能はどうお考えですか?」
という質問に対し、
「断熱性が無くても太陽光パネルだけで家中暖めます」
という回答でした。

「おぉ、マジか」と思いました。
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断熱性能が無いということは、せっかく太陽光発電で生まれたエネルギーを
冷暖房費に使って暑いまま寒いままということです!

そうなると、住んでいる人は冬場ずっと寒いままなのでずっとエアコンをつけます。
おそらく電気カーペットやファンヒーターも使うことになるでしょう。

断熱性が無いということは「窓」「屋根」「床下」「壁」の断熱が弱いということなので
人や家電から発せられる熱や、暖房器具からの熱も全て外へ逃げていくということです!

そうなると、いくら太陽光で発電しても、蓄電池に貯めても足りません。

私は、家自体の性能がまず最優先だと考えております。
昼間は日射取得で得た熱で暖め、太陽光発電で電気を使い、夜間は蓄電池のエネルギーで
暖房などをするような生活は良いなと思うのですが、それは躯体性能を高めるからこそ
できることです。

断熱性がなくても太陽光発電で補うなんてことは到底できないと思っております。

また「家を正圧にして気密ラインはどこで取るのか?」
という質問に対しては、あまり私の質問の意味が分からない様子でした。
よくよく壁構成を聞くと、外側の構造用パネルで気密ラインを取り、室内側には
防湿気密層は貼らないとのことでした。

ここも考え方が違いました。

しかも、気密ラインを取るパネルは何でも良いとのことでした。
つまりは透湿抵抗値が高いパネルでもよいということです。

またもや私の考えなのですが、そこまで正圧にこだわるのであれば、
長く住む住宅には向かないのでないかと思います。
防湿層をつくらず正圧を保ち、断熱性や耐震性は重視せず、
設備でまかなおうという考え方に私は一切共感できませんでした。

しかし、一番怖いのはこういう考え方でコンサルをしている会社があり、
それを信じてしまって実行している中小工務店があり、
さらにその考え方がエンドユーザー様へ渡ってしまっていることです。

サスティナブルでスマートな暮らし。
聞こえは抜群に良いです。
私も目指していることです。

しかし、本当にその住宅はスマートなのか、エコなのか、
生涯にかかるコストはどうなのか...。

そのあたりを、お施主さんが判断するのは難しいと思いますが、少しでも多く
住宅の勉強をしていただき、自分の身は自分で守る精神も持ったうえで、
私たちプロに任せていただければ幸いです。
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長々と失礼いたしました。
知らないって怖いなーと思った話でした。

【家づくり】地震に強い家

おはようございます!
M-1 HOMEのマネージャーです!

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地震大国の日本において、誰しもが思うことは...
「家を建てるなら地震に強い方が良い」

1995年の阪神・淡路大震災
2004年の新潟県中越地震
2011年の東日本大震災
2016年の熊本地震

他にも多くの地震が、これまでに
何度も日本を、住宅を、人々を苦しめています。

法律では耐震の基準が改正されたり、地震の対策を打ってはおりますが
いまだに多くの住宅が地震に弱い家であり、しかもそれは、古くからある家だけではなく
今まさに工事をしている新築の住宅でも最低限の強さしか持っていないことが多いのです。

どういうことかと言うと...

建主(お施主様)と請負人(住宅会社)との間で
「絶望的なギャップ」が生まれているのです。
お施主様は「地震に強い家が良い」と言い住宅会社は「任せてください!」と言います。

この時の言葉の裏側にはお施主様は
『地震で壊れず、住み続けられる家が良い』
という思いがあるにも関わらず、住宅会社は
『住人の命を守るだけの最低限のレベルの家』を考えています。

では、どういうことに気をつければ、大きな地震が来たとしても壊れずに
住み続けられる家ができるでしょうか?それは...

構造計算をして耐震等級3にすることです!

現在の日本では住宅性能表示制度というものがあり、耐震等級1~3の
ランク付けがされています。

耐震等級1は、稀に起こる大きな地震に耐えられるもの。
耐震等級2は、耐震等級1で耐える地震力の1.25倍の力に耐えられるもの。
耐震等級3は、耐震等級1で耐える地震力の1.5倍の力に耐えられるもの。

なぜ耐震等級3が必要か?

命を守り、住み続けるためです
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耐震等級3の木造住宅は、大きな地震が来ても倒壊や損壊のリスクが低く、
命を守った上で、その後も建て替える必要なく住み続けられる可能性が
非常に高いのです。

以上です。

M1-HOMEでは、住宅性能や住宅ローン、家づくりにおいて相談も
受けつけておりますので、ぜひお気軽にお問合せいただければと♪
料金は無料です!※要予約 電話番号:0120-131-161
よろしくお願いします☆彡

では!

【家づくり】気密について

おはようございます!
M-1 HOMEのマネージャーです!

私たちM-1 HOMEでは新築工事の際は必ず気密測定を実施しております。
それは、『気密』というのは住宅において大事な性能のひとつだと考えているからです。

他の会社さんや営業マンの中には「気密性を高めると息苦しくなる」
「気密取っても換気扇があるんだから意味無いやん」などと言っている人もいるそうです。
というか、私がお会いした建築関係の方からも直接言われたので、実際いてます。

なんとなくのイメージでそう話されている人も多いのかなと思うのですが、私たち
M-1 HOMEでは「気密性能を高めると息苦しくなるから気密なんて取らない方がよい!」
という考えでは全くありませんので、しっかりと気密性能は高めていきます。

難しいことを言うとややこしいのでざっくりと、下記のような理由があります。

・湿気を壁の中にいれないため
・家の中の温度を守るため
・計画的に換気をするため

気密性能を高めるというのは、家の中にあるムダな隙間を埋めて、計画的に空気を
入れ替える換気性能を高めることにも繋がります。また、どれだけ良い断熱材を
入れていたとしても、外から内に空気が流れていくと、どれだけ室内の空気を温めても
意味がなくなりますし、断熱材が湿気を含んでしまうと断熱性がガクンと落ちます。
細かく言うとごちゃごちゃするかもしれないので、簡単に挙げると上記のような理由があり、
M-1 HOMEでは「気密」を重要視しております。地味なんですけどね。
大事なことだと思っております。

あと、気密性能を考える上で大事なC値という数値がありますが
これは家の隙間がどれだけ空いているかを数値化したものです。
数値が低ければ低いほど気密性能が高いということになります。

断熱性能を表す、Ua値というのが最近はメジャーですが、これは計算で出すことができます。
しかし、C値については現場で気密測定をしないといけなくて、計算じゃ分かりません。
そのため、新築工事では気密測定をします。しないと分からないからです!

↓バズーカみたいな機械を設置して、外と中の気圧を測ります。
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気密測定をせずに、C値は分かりません!何度も言います!
もし、気密測定をまだしていないのに、住宅会社さんから
「うちはC値がいくつですよ」って言われたらそれはもう
なんとなーくとか、デタラメとか、その類です!!!

それではまた!!

家づくりざっくりコラム:ウッドショック

おはようございます!

M-1 HOMEのマネージャーです!

本日はウッドショックについてお話を致します!

家づくりが進んでいらっしゃる方は各方面で聞いていると思いますが、

今住宅業界に大打撃を与えているのが、ウッドショックと言われている
木材不足による価格の高騰です。

皆さんが建築をお願いするであろう住宅メーカーさんや工務店さんは
もちろん自分で木を切って家を造っているのではなく、業者さんから木材を仕入れています。

とにかくその仕入れ価格が今めちゃくちゃ高いです。

仕入れるための価格は業者さんによってバラバラなのでいくら上がっているというのは
なかなか明確には分かりませんが、倍以上になっていることが多いです。

なぜウッドショックが起こったかというと、様々な理由が重なっているのですが
ざっくりコラムなので、超ざっくり言うと、

日本は木材のほとんどを外国からの輸入に頼っている

外国の森林で害虫被害発生

さらに外国の製材工場がコロナ禍で稼働激減

外国で建築ラッシュきた

日本に木材届かない

さらにさらに木材を運ぶためのコンテナまで不足

木材買えたとしても日本に届かない

需要と供給のバランス崩れる

価格高騰

仕入れ価格上がって住宅会社や業者さんパニック

工事の値段上がってお施主さんパニック

というのがざっくりウッドショックです。
そしてこの価格高騰は木材だけにはとどまらず、鋼鉄や銅
住宅設備やフローリングやクロスまでもが価格を上げている
現状です。

そして、一度上がった価格はなかなか下がらないのが定石なので
今後も住宅の値段は上がっていくと、私は考えています。

住宅業界は何か新しいマーケティング戦略や、今まで常識だと思われていたことを
思い切って捨てるといった何かしら新しいステージへ立とうとする勇気が
必要だと思っております。

あくまで私の個人的な考えです!

では!

家づくりざっくりコラム:つなぎ融資とは

つなぎ融資とは

おはようございます!

M-1 HOMEのマネージャーです!

今回は、注文住宅における「つなぎ融資」について、
ざっくり説明します。

前回は住宅ローンについて説明しましたが、
基本的に住宅ローンというのは
そこに「住むため」にお金を貸し出すので
住宅ローンを借りる側は「自分が住む建物」を
手に入れて初めて実行されます。

しかし、注文住宅の場合は土地を手に入れてから
建物を建築していくことがほとんどです。

そして、土地から購入する注文住宅の場合、
建物が完成するまでに
数回に分けて支払いをすることが
一般的です。

①土地購入時ーーーつなぎ融資で支払い
②着工時ーーーつなぎ融資で支払い
③上棟時ーーーつなぎ融資で支払い
④完成時ーーー住宅ローン実行で支払い

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つなぎ融資は基本的には住宅ローンを
利用する金融機関で申込をします。

つなぎ融資の利用者は、住宅ローンが実行されるまでは
毎月利息だけ支払います。

その金利が高いのです。

現在、住宅ローンは低金利の状態が
十数年続いています。
店頭金利から割引があり、皆さんが変動金利で
住宅ローンを組むとなると、
平気で1%を切ってきます。

しかし、つなぎ融資で多い金利は2%〜4%です。
そのため、借入額や工期が長い場合には
支払いの利息が多くなってしまいますので
スケジュールの管理を徹底して構想を練り、
時間と戦うことになります。

そして、つなぎ融資を取り扱っている金融機関は
限られているので、住宅ローンを借りたい金融機関で
つなぎ融資を取り扱っているか
確認はしておく方が良いかと思います。

ただ、念頭に置いて頂きたいのは
結局は「人が人を判断する」ということです。

ホームページなどでつなぎ融資や分割融資を
取り扱っていない金融機関でも
個別対応として条件付きで貸し出してくれることも
なくはないです。

ネット銀行の場合はイレギュラーなことはしませんが、
「人が人を判断する」一般的な銀行は、
交渉をする価値はあります。

ただ、断わられることを自分の心の中で
覚悟をしておいた方が
精神衛生上は良いですが・・

ちなみに、つなぎ融資は住宅ローンの審査が通っていることが
前提ですので、つなぎ融資だけを借りることは
原則できないのでお気をつけください。

それでは今回はここまでです。

ありがとうございました!

家づくりざっくりコラム:住宅ローンとは

おはようございます!

M-1 HOMEのマネージャーです!

今回は住宅ローン全体の流れをざっくりお話し致します。

住宅ローンとは、住宅を手に入れるために利用できる金融商品です。

住宅を購入・改築し、その住宅に本人が住むためのローンなので
賃貸では利用できません。

住宅の購入金額は年々高額になっており、全て自己資金で賄える人は
ほとんどいません。
しかし、住宅が売れるということは数多くの業者が潤い、
約10万点〜15万点の部材が売れるということなので
経済を回すという観点からすると、国は家を売りたいのです。

そのため、普段の生活では考えられないような高額のローンを組むことが
可能となっているのです。

しかし、住宅ローンを貸し出す側や保証をする側(金融機関・保証会社・住宅金融支援機構)
からすれば、
「本当にこの人に大金を貸して大丈夫か?」という不安をなるべく解消したいので
もちろん慎重に審査をすることになります。

ただ、未来のことは誰にも分からないので、あくまで現時点での「借りる人の信用度」が
可決と否決を分けます。

銀行は、当たり前ではありますが「元本を回収できた上に、利息で儲けさせてくれる人」に
お金を貸したいのです。

なので、住宅ローンを借りる時までに「できる限り信用度を上げる」ことが必要です。

①信用を上げる
②物件を決める
③事前審査
④物件の売買契約
⑤本審査
⑥金銭消費貸借契約
⑦住宅ローン実行・物件代金支払い

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上記が住宅ローンの一般的な全体の流れです。

土地や物件を探し、住みたい物件が見つかると、
土地の仮押さえをして、
住宅ローンの事前審査を行います。

金融機関によってはネットでも事前審査は可能です。

事前審査では金融機関が最低限の情報をもとに、簡易的な審査を行います。
・年齢・年収・勤務先・勤続年数などの「属性」
・年収に占めるローン返済額である「返済比率」
・車のローンやスマホの割賦やクレジットカードの支払いなどの「現在の借入状況」
・購入する物件の「担保価値」
などが審査の対象になります。

事前審査で可決となれば、土地の売買契約を交わし
手付金を支払います。

その後、本審査を行い

可決となれば
住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)を交わし、
実行されてから物件のお金を支払い、物件を手に入れ、
そしていよいよ住宅ローンの支払いがスタートします。

気を付けなければならないのが、事前審査が通ったとしても
それはあくまで簡易的な審査なので、本審査で否決となる可能性は
ゼロではないと言うことです。

気を抜いてはいけません。

本審査では、事前審査よりも多くの書類を用意して保証会社や住宅金融支援機構が
深く調べて最終判断を下します。

もう一度、住宅ローンの一般的な流れは、

①信用を上げる
②物件を決める
③事前審査
④物件の売買契約
⑤本審査
⑥金銭消費貸借契約
⑦住宅ローン実行・物件代金支払い

です。

ただし、この流れは土地と建物がセットになっている場合で
私たちM-1 HOMEや他の工務店、住宅メーカーでつくる
「注文住宅」の場合、ほとんどの方が先述した流れには無い

「つなぎ融資」を利用することになります。

次回のざっくりコラムは「つなぎ融資」についてです!
それではまた!

家づくりざっくりコラム:用途地域

おはようございます!
M-1 HOMEのマネージャーです!

今回は「用途地域」について、ざっくり分かりやすくお話を致します。

前回、「市街化区域」と「市街化調整区域」についてはお話しましたが、
用途地域は市街化区域では必ず定めなければならないという決まりがあります。
(市街化調整区域には原則として定めない、非線引き区域と準都市計画区域には定めることができる)

用途地域というのは、ざっくり言うと
「そのエリアのつかいみち(用途)によって建てられる建物を分けようぜ」
ということです。

例えば、工業専用地域という用途地域ではどんな工場でも建てられますが、
住宅や病院やホテル、映画館などの建築はできません。

用途地域は、現在13種類に分けられています。

その13種類を大きく分けると住居系・商業系・工業系の3つになります。

下の画像をざっくり参考にして頂ければと思います。

※ ○・・・建築可能
×・・・建築不可能

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土地探しをするにあたって、気に入った土地があったとしても、建てられる家が限られたり
してきますので
土地購入前に調べることをおすすめします。

Webで「〇〇市 用途地域」と検索するとすぐに調べることができますので、
ちょっとした空き時間にでも見てみると良いかもしれません。

ではでは♪( ´▽`)

家づくりざっくりコラム:市街化区域と市街化調整区域

おはようございます!
M-1 HOMEのマネージャーです!

本日も建築や家づくりについてざっくり分かりやすく
書き連ねてまいります!

今回は「区域区分」についてです。

都市計画区域について、必要であれば市街化区域や市街化調整区域を
線引きすることができます。
このことを「区域区分」と言います。

ざっくり分かりやすく言うと、
市街化区域とは「活性化させたい、または活性化している所」、
市街化調整区域とは「極力活性化させたくない所」です。

また、「現時点では市街化区域でも市街化調整区域でもない所」が
非線引き区域と言います。

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イメージだけで言うと、市街化区域は「都会」で市街化調整区域は「田舎」が近いかもしれません。

ご自身が住みたいエリアが市街化区域なのか知りたい場合は、Webにて検索をすれば出てきます(例:東大阪市 市街化区域)。

土地探しをされる方は一度調べてみると良いかもです!

ではでは♪( ´▽`)